Tipus fix
Quan vols la mateixa quota durant tota la vida del préstec i planificar sense sorpreses.
A tenir en compte
El tipus de sortida sol ser més alt que el d'un variable en el mateix moment.
Finançament de compravenda
Com es finança la compra d'un immoble a Espanya, del preestudi a la signatura davant de notari.
En quatre claus
- Garantia hipotecària sobre l'immoble comprat
- L'import es calcula sobre el menor entre preu i taxació
- El termini i el tipus depenen del teu perfil, no només de l'actiu
- Se signa davant de notari el mateix dia que la compravenda
01Què és
Què és el finançament de compravenda
És el préstec amb garantia hipotecària sobre l'immoble que compres. L'entitat estudia dues coses alhora: la teva capacitat de retorn i l'actiu que queda com a garantia. D'aquest creuament en surten l'import, el termini i el tipus.
Com funciona, pas a pas
Quatre fases. La segona és la que decideix el resultat: un expedient ben muntat s'aprova abans i en millors condicions.
Trobar l'immoble
Definició de l'encàrrec
Zona, tipus d'actiu, pressupost i què és innegociable davant del que és desitjable.
Cerca i garbellat
Rastregem portals, xarxa de contactes i actius que no estan publicats, i descartem el que no encaixa.
Visites i anàlisi
Visitem la llista curta i revisem estat, càrregues i situació registral abans que facis una oferta.
Negociació i tancament
Negociem preu i condicions, i coordinem el finançament perquè tots dos terminis encaixin.
Aconseguir el finançament
Preestudi de viabilitat
Revisem import, perfil i tipus d'operació abans que moguis cap paper. Sense cost i sense consultar encara cap entitat.
Expedient i taxació
Reunim la documentació en l'ordre en què la demana cada entitat i coordinem la taxació oficial de l'immoble.
Negociació en paral·lel
Presentem el teu cas a diverses entitats alhora i comparem tipus, termini, comissions i productes vinculats.
Oferta vinculant i signatura
Revisem amb tu l'oferta vinculant, respectem el termini de reflexió i coordinem la signatura.
La signatura
Escriptura i préstec se signen el mateix dia i davant el mateix notari.
El punt delicat són les arres: se signen al carril de dalt i comprometen diners abans que el de baix estigui resolt. Per això l'preestudi va primer i per això el termini de les arres es negocia sabent quant triga l'entitat.
Quina modalitat encaixa amb la teva compra
No n'hi ha una de millor que l'altra: depèn de quant temps esperes mantenir el préstec.
Tipus variable
Quan preveus amortitzar aviat o assumeixes l'evolució de l'índex de referència.
A tenir en compte
La quota es revisa de manera periòdica i pot pujar tant com baixar.
Tipus mixt
Quan vols estabilitat els primers anys i flexibilitat a partir d'aquí.
A tenir en compte
Convé mirar amb lupa quines condicions s'apliquen el dia que canvia el tram.
04Personal shopper
Què és un personal shopper immobiliari
És qui busca i negocia l'immoble representant el comprador. La diferència amb una agència tradicional és de qui és l'encàrrec: l'agència treballa per a qui ven, el personal shopper treballa per a qui compra.
Què necessitem per començar
Com més concret sigui l'encàrrec, més curta és la cerca. Això és el que definim a la primera conversa.
- Zona o zones objectiu i tipus d'actiu
- Pressupost màxim i entrada disponible
- Ús previst: habitatge, lloguer o revenda
- Terminis amb què treballes i què és innegociable
Qui representa qui
Abans de signar res, convé saber a quin costat de la taula és cadascú.
| Via | Quan encaixa | A tenir en compte |
|---|---|---|
| Buscar pel teu compte | Quan coneixes bé la zona i tens temps per visitar i comparar. | El cost real és el teu temps, i la informació de mercat la té l'altra part. |
| Agència del venedor | Quan ja has trobat l'immoble concret que vols comprar. | El seu encàrrec és vendre aquell actiu al millor preu per a qui el ven. |
| Personal shopper | Quan compres fora de la teva zona, sense temps, o amb criteris d'inversió. | Convé acordar per escrit l'abast de l'encàrrec i com es retribueix. |
05Requisits
Què et demanaran
L'entitat mira primer si pots retornar el préstec i després quin actiu dona suport a l'operació. Preparem i presentem l'expedient per tu.
Criteris de Concessió i Requisits- Entrada disponible i origen dels fons justificat
- Ingressos recurrents i ràtio d'endeutament sostenible
- Taxació oficial de l'immoble i la seva situació registral
- Provisió a part per a impostos i despeses de la compravenda
Errors que encareixen o frenen l'operació
Els que veiem més sovint, i tots s'eviten abans de signar res.
- Signar les arres sense un preestudi de viabilitat al darrere: si el finançament no surt, el senyal queda en risc.
- Presentar el cas a una sola entitat i quedar-se sense alternativa quan respon tard o malament.
- Calcular l'entrada sense reservar els impostos i les despeses de la compra, que no entren a la hipoteca.
Preguntes freqüents
Quina part del preu es pot finançar?
Depèn del perfil i de l'ús previst de l'immoble. La referència es calcula sobre el menor entre el preu de compra i el valor de taxació, i la resta l'aportes com a entrada.
Què passa si la taxació surt per sota del preu?
L'import finançable baixa, perquè es calcula sobre el valor de taxació. Es resol aportant més entrada, renegociant el preu o buscant una entitat amb un altre criteri.
Es pot incloure la reforma en el finançament?
Hi ha entitats que ho estudien quan la reforma està pressupostada i el conjunt es manté dins dels seus límits. És un dels punts que plantegem a la negociació.
En què es diferencia d'una agència immobiliària?
En de qui és l'encàrrec. L'agència representa qui ven i cobra de la venda; el personal shopper representa qui compra i busca segons els teus criteris.
Busqueu també actius que no estan publicats?
Sí. Part de la feina és precisament el que no apareix als portals: xarxa de contactes, carteres d'entitats i actius en diferents fases del procés.
Es pot combinar amb el finançament?
És l'habitual. Treballar cerca i finançament en paral·lel evita l'escenari més freqüent: trobar l'immoble i no arribar a temps amb els diners.
Sobre aquesta pàgina
El contingut és informatiu i no constitueix assessorament ni una oferta de finançament. Les condicions finals depenen de cada entitat i de l'anàlisi del teu cas.