¿Qué es una cesión de remate? Guía completa para inversores
Guias27 de agosto de 202614 min de leitura
¿Qué es una cesión de remate? Guía completa para inversores
Las subastas judiciales pueden generar oportunidades de inversión inmobiliaria, pero participar directamente en una subasta no es la única forma de acceder a un inmueble que se encuentra dentro de un procedimiento de ejecución.
Las subastas judiciales pueden generar oportunidades de inversión inmobiliaria, pero participar directamente en una subasta no es la única forma de acceder a un inmueble que se encuentra dentro de un procedimiento de ejecución.
Existe otra posibilidad: la cesión de remate.
Este mecanismo permite que determinadas personas que han participado en el procedimiento, principalmente el ejecutante o los acreedores posteriores, cedan a un tercero el remate obtenido en la subasta. De esta forma, el tercero puede ocupar la posición correspondiente al adjudicatario y continuar el proceso hasta la adquisición del inmueble, conforme a las condiciones y trámites establecidos legalmente.
Pero ¿qué es exactamente una cesión de remate? ¿Qué compra el inversor? ¿Cómo funciona el proceso? ¿Qué diferencia hay entre una cesión de remate, un NPL y un REO?
En esta guía explicamos cómo funciona este tipo de operación y qué aspectos debería analizar un inversor antes de valorar una oportunidad.
¿Qué significa cesión de remate?
La cesión de remate es un mecanismo vinculado a una subasta judicial mediante el cual el ejecutante o determinados acreedores pueden ceder a un tercero el remate obtenido en la subasta.
La Ley de Enjuiciamiento Civil establece actualmente que el ejecutante y los acreedores posteriores participan en la subasta con derecho a ceder el remate a un tercero. Si la cesión no se ha realizado previamente, debe formalizarse dentro del plazo previsto por la ley y mediante la documentación correspondiente.
En términos sencillos:
se celebra una subasta → se produce un remate o adjudicación → quien tiene derecho a cederlo puede transmitir esa posición a un tercero → el tercero continúa el proceso de adquisición.
Por eso, una cesión de remate no debe confundirse con una compraventa inmobiliaria convencional.
El inmueble se encuentra dentro de un procedimiento judicial y la adquisición está vinculada a ese procedimiento.
¿Cómo funciona una cesión de remate?
Investe com dados, não com intuição
Cada ativo do catálogo chega com a sua avaliação, os seus encargos e o estado real do processo.
Para entenderlo, podemos imaginar un ejemplo sencillo.
Un inmueble está sometido a un procedimiento de ejecución hipotecaria y sale a subasta.
Una vez finalizada la subasta, el ejecutante obtiene el remate o adjudicación en las condiciones previstas por la legislación.
En determinadas circunstancias, el ejecutante puede ceder ese remate a un tercero.
Ese tercero pasa a ocupar la posición correspondiente en el procedimiento y, una vez completados los trámites necesarios, puede obtener la adjudicación del inmueble.
La legislación actual establece que la cesión debe documentarse y que, cuando se realiza mediante precio, debe acreditarse documentalmente el pago de la cantidad por la que el cesionario obtiene la cesión.
Por tanto, el proceso no consiste simplemente en:
"Comprar un piso barato."
Existe un procedimiento judicial detrás de la operación que debe conocerse y analizarse antes de invertir.
¿Qué compra realmente el inversor?
Esta es una de las preguntas más importantes.
En una cesión de remate, el inversor no está comprando un NPL.
Tampoco está comprando necesariamente un inmueble mediante una compraventa convencional desde el primer momento.
Lo que adquiere es la posición o derecho derivado del remate que se le cede, de acuerdo con las condiciones concretas de la operación y del procedimiento judicial.
Una vez completados los trámites correspondientes, esa posición puede conducir a la adjudicación del inmueble.
Por eso, antes de invertir es fundamental conocer exactamente:
Qué se está cediendo.
Quién realiza la cesión.
En qué fase se encuentra el procedimiento.
Qué importe corresponde al remate o adjudicación.
Qué precio debe pagar el cesionario.
Qué trámites quedan pendientes.
Qué cargas pueden subsistir.
Cuál es la situación posesoria del inmueble.
Qué documentación existe sobre el procedimiento.
¿Quién puede ceder un remate?
La posibilidad de ceder el remate no corresponde a cualquier participante de una subasta.
La regulación actual del artículo 647 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que el ejecutante y los acreedores posteriores participan en la subasta con derecho a ceder el remate a un tercero.
La cesión puede realizarse previamente o, si no se ha hecho antes, dentro del plazo establecido cuando el procedimiento queda pendiente de dictar el decreto de adjudicación y se ha pagado, cuando corresponda, el precio del remate.
Para formalizarla se presenta un escrito firmado por cedente y cesionario junto con la documentación necesaria para acreditar su identidad, facultades y representación. Si la cesión se realiza mediante precio, también debe acreditarse documentalmente su pago.
Este aspecto es especialmente importante porque significa que no cualquier inversor puede participar directamente en una cesión de remate como cedente.
El inversor normalmente interviene como tercero que adquiere la posición cedida.
¿Por qué puede interesar una cesión de remate a un inversor?
Una de las características que puede hacer atractivas estas operaciones es que el activo ya ha pasado por una fase importante del procedimiento de ejecución.
En comparación con un NPL, donde el inversor adquiere un crédito impagado y debe asumir el proceso de recuperación, una cesión de remate puede encontrarse en una fase más avanzada.
Esto puede reducir parte de la incertidumbre asociada a las primeras etapas del procedimiento.
Sin embargo, más avanzada no significa sin riesgo.
Todavía puede ser necesario completar trámites judiciales, registrales o administrativos, y la situación concreta de cada operación debe analizarse individualmente.
Arkos sitúa las CDR entre la subasta y el REO dentro del recorrido de un activo inmobiliario: el inmueble ya ha pasado por la fase de subasta, pero todavía no se encuentra en la misma situación que un REO, donde la entidad ya es propietaria y puede venderlo directamente.
¿Dónde está la oportunidad de inversión?
Una cesión de remate puede resultar interesante cuando existe una diferencia entre:
el coste total de adquirir la posición
y
el valor que puede tener el inmueble una vez completado el proceso.
Por ejemplo, imaginemos una operación hipotética:
Valor estimado del inmueble: 200.000 €
Coste de adquisición de la cesión: 120.000 €
Gastos y costes adicionales estimados: 20.000 €
Inversión total estimada: 140.000 €
En este escenario existiría una diferencia de 60.000 € respecto al valor estimado del inmueble.
Pero esa diferencia no representa automáticamente un beneficio de 60.000 €.
El inversor tendría que considerar impuestos, gastos jurídicos, posibles costes de posesión, reformas, financiación, comercialización, tiempo de recuperación y cualquier otra circunstancia de la operación.
Por eso, el descuento por sí solo nunca debería ser el único criterio para decidir si una cesión de remate es interesante.
¿Qué riesgos tiene una cesión de remate?
Como ocurre con cualquier inversión inmobiliaria vinculada a un procedimiento judicial, existen diferentes riesgos que deben analizarse.
Riesgo jurídico
La operación está vinculada a un procedimiento judicial.
Por ello, es fundamental conocer el estado exacto del expediente, las resoluciones existentes y los trámites que todavía quedan pendientes.
Un error en la interpretación de la situación procesal puede cambiar completamente las características de una operación.
Riesgo registral
También es necesario analizar la información registral del inmueble.
Hay que comprobar la titularidad, las cargas existentes y la posición que ocupa cada una de ellas respecto al derecho que se está ejecutando.
No todas las cargas desaparecen necesariamente por el hecho de adquirir un inmueble en un procedimiento de ejecución.
Riesgo de ocupación
El inmueble puede estar vacío, ocupado por el antiguo propietario, alquilado o ocupado por terceros.
La situación posesoria puede afectar tanto al plazo de disponibilidad como a los costes necesarios para conseguir la posesión efectiva.
Riesgo de valoración
El valor estimado de un inmueble no garantiza que pueda venderse posteriormente por esa cantidad.
Las condiciones del mercado, la ubicación, el estado del inmueble y la demanda existente pueden modificar el precio real de salida.
Riesgo de plazo
Una operación judicial puede tardar más de lo previsto.
Aunque la cesión se produzca en una fase avanzada, pueden quedar trámites pendientes antes de que el inversor pueda disponer plenamente del inmueble.
Riesgo de costes
El precio de la cesión no representa necesariamente el coste final de la inversión.
Hay que considerar todos los gastos que puedan surgir durante el proceso.
¿Qué hay que analizar antes de invertir?
Antes de adquirir una cesión de remate es recomendable realizar una due diligence jurídica, registral, inmobiliaria y financiera.
1. Revisar el procedimiento judicial
Hay que conocer:
Número de procedimiento.
Juzgado correspondiente.
Estado actual.
Fecha y resultado de la subasta.
Remate o adjudicación.
Resoluciones relevantes.
Trámites pendientes.
El objetivo es saber exactamente en qué punto se encuentra la operación.
2. Revisar quién realiza la cesión
Es fundamental comprobar que la persona o entidad que cede el remate tiene capacidad y legitimación para hacerlo.
La documentación de la cesión debe permitir identificar correctamente a las partes y sus facultades de representación, tal como contempla la legislación vigente.
3. Analizar el inmueble
El procedimiento judicial no sustituye el análisis inmobiliario.
Conviene estudiar:
Ubicación.
Superficie.
Uso.
Estado de conservación.
Antigüedad.
Características.
Precios comparables.
Demanda de la zona.
Potencial de venta o alquiler.
4. Comprobar la situación registral
Antes de tomar una decisión es importante conocer:
Titularidad.
Hipotecas.
Embargos.
Cargas anteriores.
Servidumbres.
Anotaciones registrales.
Situación catastral.
El objetivo es evitar que el inversor valore el inmueble únicamente por su precio de adquisición sin conocer las obligaciones o derechos que pueden permanecer asociados al activo.
5. Comprobar la situación posesoria
Una vivienda vacía y una vivienda ocupada no representan la misma inversión.
La situación posesoria puede modificar significativamente los plazos y los costes de recuperación.
6. Calcular la inversión total
El análisis debería incluir:
Coste total = cesión + impuestos + gastos + financiación + reformas + otros costes
Solo después de calcular el coste total puede estimarse de manera razonable el margen potencial.
¿Puede la cesión costar menos que el remate?
Sí.
La legislación actual establece expresamente que el precio de la cesión puede ser inferior al precio del remate o adjudicación, aunque la minoración de la deuda del ejecutado debe corresponderse con el importe total del remate o adjudicación. También contempla qué ocurre si existe un sobreprecio.
Esto es importante porque el precio que paga el cesionario por la cesión y el importe por el que se produjo el remate o adjudicación no tienen por qué coincidir.
Por tanto, al analizar una oportunidad hay que diferenciar claramente entre:
Valor del inmueble.
Valor de subasta.
Precio del remate o adjudicación.
Precio de la cesión.
Coste total de la inversión.
Confundir estos conceptos puede llevar a calcular incorrectamente la rentabilidad potencial.
Cesión de remate vs. NPL vs. REO
Los tres conceptos están relacionados con diferentes fases del proceso de recuperación de un activo inmobiliario, pero no son equivalentes.
Tipo de activo
¿Qué adquiere el inversor?
Fase aproximada
NPL
Derecho de crédito
Préstamo impagado
Subasta
El derecho derivado de la puja/adjudicación obtenida en la subasta
Proceso de subasta
Cesión de remate
Posición o remate cedido por quien tiene derecho a hacerlo
No todas las operaciones siguen exactamente el mismo recorrido ni tienen necesariamente todas estas fases, pero este esquema ayuda a comprender dónde se sitúa cada tipo de activo.
Arkos utiliza precisamente esta clasificación para presentar las diferentes formas de acceso a oportunidades inmobiliarias.
¿Es lo mismo una cesión de remate que comprar un inmueble?
No.
En una compraventa convencional, el propietario vende directamente el inmueble al comprador.
En una cesión de remate, la operación está vinculada a un procedimiento de ejecución y a una posición procesal derivada del remate o adjudicación.
Por eso, el inversor debe entender que no está realizando simplemente una compraventa inmobiliaria tradicional.
La documentación judicial, la cesión y los trámites posteriores forman parte esencial de la operación.
Ejemplo práctico de una cesión de remate
Imaginemos un inmueble con un valor de mercado estimado de 180.000 €.
El activo ha pasado por una subasta judicial y existe un remate de 110.000 €.
El titular con derecho a ceder el remate acuerda transmitirlo a un inversor por 95.000 €.
El inversor no debería concluir inmediatamente:
"Tengo un inmueble de 180.000 € por 95.000 €."
Todavía tendría que analizar:
Gastos de la operación.
Impuestos.
Situación registral.
Cargas.
Estado del procedimiento.
Situación posesoria.
Estado físico.
Costes de reforma.
Financiación.
Plazo hasta la adquisición efectiva.
Precio real de venta que podría conseguirse.
Supongamos que todos los costes adicionales ascienden a 25.000 €.
La inversión total sería entonces:
95.000 € + 25.000 € = 120.000 €
Si posteriormente el inmueble pudiera venderse por 170.000 €, existiría un margen bruto potencial de 50.000 € antes de impuestos y otros costes que correspondan.
El ejemplo es únicamente ilustrativo. Una valoración o un precio de mercado estimado no garantiza el precio final de venta ni una determinada rentabilidad.
¿Cuánto tarda una cesión de remate?
No existe un plazo universal para todas las operaciones.
El tiempo dependerá, entre otros factores, de:
Estado del procedimiento.
Juzgado.
Documentación.
Situación posesoria.
Trámites de adjudicación.
Inscripción registral.
Posibles incidencias.
Por eso, cuando se analiza una oportunidad de CDR es más útil preguntar:
"¿En qué fase exacta está el procedimiento y qué trámites quedan pendientes?"
que asumir que todas las cesiones de remate tienen un plazo determinado.
Cesiones de remate con Arkos Investor
Arkos Investor incluye las cesiones de remate (CDR) entre las oportunidades inmobiliarias disponibles en su plataforma, junto con NPL, REO y subastas.
En sus oportunidades CDR, Arkos describe estas operaciones como oportunidades vinculadas a un procedimiento judicial en las que el inversor adquiere una posición que puede conducir a la adjudicación del inmueble. También indica que ofrece acompañamiento profesional durante el procedimiento y acceso a opciones de financiación para inversores, según las condiciones de cada operación.
El objetivo es facilitar el acceso a operaciones que requieren un análisis jurídico y financiero específico, proporcionando información sobre el activo y el procedimiento antes de valorar la inversión.
Preguntas frecuentes sobre las cesiones de remate
¿Qué es una cesión de remate?
Es un mecanismo mediante el cual el ejecutante o los acreedores posteriores pueden ceder a un tercero el remate obtenido en una subasta, conforme a las condiciones establecidas por la Ley de Enjuiciamiento Civil.
¿Quién puede ceder un remate?
La legislación vigente reconoce este derecho al ejecutante y a los acreedores posteriores que participan en la subasta.
¿Qué compra el inversor?
Adquiere la posición o derecho derivado del remate que se le cede. La operación puede conducir a la adjudicación del inmueble una vez completados los trámites correspondientes.
¿La cesión de remate garantiza que voy a conseguir el inmueble?
No debería considerarse una garantía absoluta. Es necesario analizar la situación concreta del procedimiento, la documentación y los trámites pendientes.
¿Una cesión de remate es lo mismo que un NPL?
No. En un NPL se adquiere un derecho de crédito. En una cesión de remate se adquiere la posición derivada de un remate que ha sido cedido dentro del procedimiento correspondiente.
¿Una cesión de remate es lo mismo que un REO?
No. En un REO, la entidad ya es propietaria del inmueble y puede venderlo directamente. En una cesión de remate, la operación sigue vinculada al procedimiento judicial y a la adjudicación.
¿Puede existir descuento en una cesión de remate?
Sí. Puede existir una diferencia entre el precio de la cesión y el valor estimado del inmueble, pero el descuento no equivale automáticamente a rentabilidad. Hay que incluir todos los costes y riesgos de la operación.
¿Qué debo revisar antes de invertir?
Como mínimo, conviene revisar el procedimiento judicial, la legitimación del cedente, la documentación de la cesión, la situación registral y posesoria del inmueble, su valor y estado, y todos los costes asociados.
Conclusión
Una cesión de remate puede ofrecer una vía diferente para acceder a oportunidades inmobiliarias vinculadas a procedimientos judiciales.
A diferencia de un NPL, donde el inversor adquiere un crédito impagado, en una CDR la operación se encuentra en una fase más avanzada del proceso y está vinculada al remate o adjudicación obtenido en una subasta.
Pero una operación más avanzada no significa una operación sin riesgos.
Antes de invertir es fundamental conocer exactamente qué se está adquiriendo, quién puede realizar la cesión, en qué estado se encuentra el procedimiento, qué trámites quedan pendientes y cuál es la situación jurídica, registral y posesoria del inmueble.
La rentabilidad potencial tampoco debería calcularse únicamente comparando el precio de la cesión con el supuesto valor de mercado.
Un análisis completo debe incluir precio de adquisición, impuestos, gastos, financiación, reformas, posibles incidencias, plazo y estrategia de salida.
Para un inversor, la clave está en entender el procedimiento antes de valorar la oportunidad.
Arkos Investor permite explorar oportunidades de cesión de remate junto con NPL, REO y subastas, ofreciendo información sobre las operaciones y acompañamiento profesional para el análisis y desarrollo de este tipo de inversiones.
