Tipo fijo
Cuando quieres la misma cuota durante toda la vida del préstamo y planificar sin sorpresas.
A tener en cuenta
El tipo de salida suele ser más alto que el de un variable en el mismo momento.
Financiación de compraventa
Cómo se financia la compra de un inmueble en España, del preestudio a la firma ante notario.
En cuatro claves
- Garantía hipotecaria sobre el inmueble comprado
- El importe se calcula sobre el menor entre precio y tasación
- El plazo y el tipo dependen de tu perfil, no solo del activo
- Se firma ante notario el mismo día que la compraventa
01Qué es
Qué es la financiación de compraventa
Es el préstamo con garantía hipotecaria sobre el inmueble que compras. La entidad estudia dos cosas a la vez: tu capacidad de devolución y el activo que queda como garantía. De ese cruce salen el importe, el plazo y el tipo.
Cómo funciona, paso a paso
Cuatro fases. La segunda es la que decide el resultado: un expediente bien montado se aprueba antes y en mejores condiciones.
Encontrar el inmueble
Definición del encargo
Zona, tipo de activo, presupuesto y qué es innegociable frente a qué es deseable.
Búsqueda y criba
Rastreamos portales, red de contactos y activos que no están publicados, y descartamos lo que no encaja.
Visitas y análisis
Visitamos la lista corta y revisamos estado, cargas y situación registral antes de que hagas una oferta.
Negociación y cierre
Negociamos precio y condiciones, y coordinamos la financiación para que ambos plazos encajen.
Conseguir la financiación
Preestudio de viabilidad
Revisamos importe, perfil y tipo de operación antes de que muevas ningún papel. Sin coste y sin consultar todavía a ninguna entidad.
Expediente y tasación
Reunimos la documentación en el orden en que la pide cada entidad y coordinamos la tasación oficial del inmueble.
Negociación en paralelo
Presentamos tu caso a varias entidades a la vez y comparamos tipo, plazo, comisiones y productos vinculados.
FEIN y firma ante notario
Revisamos contigo la oferta vinculante, respetamos el plazo de reflexión y coordinamos la firma.
La firma
Escritura y préstamo se firman el mismo día y ante el mismo notario.
El punto delicado son las arras: se firman en el carril de arriba y comprometen dinero antes de que el de abajo esté resuelto. Por eso el preestudio va primero y por eso el plazo de las arras se negocia sabiendo cuánto tarda la entidad.
Qué modalidad encaja con tu compra
No hay una mejor que otra: depende de cuánto tiempo esperas mantener el préstamo.
Tipo variable
Cuando prevés amortizar pronto o asumes la evolución del índice de referencia.
A tener en cuenta
La cuota se revisa de forma periódica y puede subir tanto como baje.
Tipo mixto
Cuando quieres estabilidad los primeros años y flexibilidad a partir de ahí.
A tener en cuenta
Conviene mirar con lupa qué condiciones se aplican el día que cambia el tramo.
04Personal shopper
Qué es un personal shopper inmobiliario
Es quien busca y negocia el inmueble representando al comprador. La diferencia con una agencia tradicional está en de quién es el encargo: la agencia trabaja para quien vende, el personal shopper trabaja para quien compra.
Qué necesitamos para empezar
Cuanto más concreto sea el encargo, más corta es la búsqueda. Esto es lo que definimos en la primera conversación.
- Zona o zonas objetivo y tipo de activo
- Presupuesto máximo y entrada disponible
- Uso previsto: vivienda, alquiler o reventa
- Plazos con los que trabajas y qué es innegociable
Quién representa a quién
Antes de firmar nada, conviene saber en qué lado de la mesa está cada uno.
| Vía | Cuándo encaja | A tener en cuenta |
|---|---|---|
| Buscar por tu cuenta | Cuando conoces bien la zona y tienes tiempo para visitar y comparar. | El coste real es tu tiempo, y la información de mercado la tiene la otra parte. |
| Agencia del vendedor | Cuando ya has encontrado el inmueble concreto que quieres comprar. | Su encargo es vender ese activo al mejor precio para quien lo vende. |
| Personal shopper | Cuando compras fuera de tu zona, sin tiempo, o con criterios de inversión. | Conviene acordar por escrito el alcance del encargo y cómo se retribuye. |
05Requisitos
Qué te van a pedir
La entidad mira primero si puedes devolver el préstamo y después qué activo respalda la operación. Preparamos y presentamos el expediente por ti.
Criterios de Concesión y Requisitos- Entrada disponible y origen de los fondos justificado
- Ingresos recurrentes y ratio de endeudamiento sostenible
- Tasación oficial del inmueble y su situación registral
- Provisión aparte para impuestos y gastos de la compraventa
Errores que encarecen o frenan la operación
Los que más vemos, y todos se evitan antes de firmar nada.
- Firmar las arras sin un preestudio de viabilidad detrás: si la financiación no sale, la señal queda en riesgo.
- Presentar el caso a una sola entidad y quedarse sin alternativa cuando responde tarde o mal.
- Calcular la entrada sin reservar los impuestos y gastos de la compra, que no entran en la hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Qué parte del precio se puede financiar?
Depende del perfil y del uso previsto del inmueble. La referencia se calcula sobre el menor entre el precio de compra y el valor de tasación, y el resto lo aportas como entrada.
¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio?
El importe financiable baja, porque se calcula sobre el valor de tasación. Se resuelve aportando más entrada, renegociando el precio o buscando una entidad con otro criterio.
¿Se puede incluir la reforma en la financiación?
Hay entidades que lo estudian cuando la reforma está presupuestada y el conjunto sigue dentro de sus límites. Es uno de los puntos que planteamos en la negociación.
¿En qué se diferencia de una agencia inmobiliaria?
En de quién es el encargo. La agencia representa a quien vende y cobra de la venta; el personal shopper representa a quien compra y busca según tus criterios.
¿Buscáis también activos que no están publicados?
Sí. Parte del trabajo es precisamente lo que no aparece en los portales: red de contactos, carteras de entidades y activos en distintas fases del proceso.
¿Se puede combinar con la financiación?
Es lo habitual. Trabajar búsqueda y financiación en paralelo evita el escenario más frecuente: encontrar el inmueble y no llegar a tiempo con el dinero.
Sobre esta página
El contenido es informativo y no constituye asesoramiento ni una oferta de financiación. Las condiciones finales dependen de cada entidad y del análisis de tu caso.